일상생활 속에서 용도지역이란 말은 자주 쓰지 않지만 주거지역, 상업지역, 공업지역이라는 용어는 심심치 않게 쓰고 있다. 왜 이런 용어를 일상생활 속에서 쓰게 되는 것일까? 그 이유는 간단하다. 내 땅이라고 해서 내 마음대로 건축할 수가 없기 때문이다. 즉, 용도지역별로 건축할 수 있는 행위가 다르다. 간단히 말해서 공장을 짓기 위해서는 공업지역의 토지를 사야하고, 주택을 짓기 위해서는 주거지역의 토지를 사야한다.

그렇다고 용도지역별로 가능한 건축물을 무한대로 지어서도 안된다. 관련법(국토계획법, 도시계획조례) 등에서 정한 층수, 건폐율, 용적률에 따라 규모도 제한된다. 만약 건축되지 않은 나대지 형태의 땅이라고 하더라도 용도지역만 확인하면 지을 수 있는 건물의 모양을 대체로 머릿속에 그릴 수 있게 해놓은 것이 용도지역제이다.

이렇게 개인의 재산권 행사에 막대한 지장을 주는 ○○지역이라는 것은 어떤 이유로 태어난 것일까? 18세기 증기기관의 발명으로 대량생산이 가능하게 되면서 유럽에서 산업혁명이 일어났다. 이러한 산업혁명은 일자리를 찾기 위해 시가지 외곽에 사는 시민들이 도시로 대거 이동하게 되었다. 이렇게 갑자기 도시의 인구가 팽창하게 되면서 주택문제, 환경문제, 교통문제 등이 심각하게 대두되게 되었다.

이렇게 도시문제가 생기다보니 이러한 문제를 해결하기 위해 일하는 장소(공업지역)와 주거하는 장소(주거지역)를 분리하게 되면서 죠닝(Zoning:용도지역)이 태동하게 된 것이다.

현재 우리나라의 용도지역 체계는 선진국의 제도에서 유래되었지만 과거 우리나라에도 토지이용을 규제하는 제도가 있었다. 그 예로서 현재의 개발제한구역과 비슷한 조선시대의 '봉산(封山)제도'는 산림보호를 위한 명확한 기준과 절차·내용 등을 명문화한 법으로 규율하고 있었다. 근대에 들어서는 1934년 6월 조선시가지계획령(朝鮮市街地計劃令)이 제정되면서'주거' '상업' '공업' 등 3개 지역과 '풍치' '미관' '방화' '풍기' '특별' 등 5개 지구의 토지이용규제 체계가 수립되게 되었다.

1962년 처음 제정된 도시계획법은 2002년에 국토이용관리법과 도시계획법을 통합하여 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'로 새로 제정되어 발전하여 왔다.그리하여 현재 우리나라에는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정한 '도시지역' '관리지역' '농림지역' '자연환경보전지역'으로 크게 4가지 용도지역으로 분류되고 그 안으로 자세하게 살펴보면 도시지역은 다시 '주거' '상업' '공업' '녹지'지역으로 나뉘게 된다.

좀더 세분화된 용도지역 들이 있지만 쉽게 이해하자면 시민들이 시가지를 지나면서 보게 되는 고층 아파트(15층 이상)들이 있는 곳은 '3종 일반주거지역', 그 외의 주택들이 있는 곳은 '1종' 내지 '2종 일반주거지역', 상가 및 주상복합이 들어서 있는 곳은 '상업지역', 효문·온산·방어진 등 일대에 공장들이 입지한 곳은 '공업지역'으로 이해하면 쉬울 것이다.

본인 소유의 토지에 대한 용도지역을 확인하기 위해서는 해당구청 민원실에서 확인서(토지이용계획확인서)를 발급받아 보면 쉽게 알 수가 있다.

조한희 울산시 도시계획과 도시계획담당 사무관

 

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