한바탕 광풍이 불어닥친 부동산시장
대출규제·금리인상으로 미분양 한파
건설사 분양가·분양시기 조절에 관심

▲ 추성태 정치경제팀장

한동안 광풍이 불어닥친 부동산시장이 사그러들고 있다. 울산에서는 10월과 11월 줄잡아 10여곳에서 아파트 분양이 이뤄졌다. 분양시장이 열리는 족족 수백대1의 청약경쟁률을 기록했고 당첨만되면 곧바로 수백만에서 수천만원의 프리미엄이 붙었다. 앉은 자리에서 수천만원씩 벌다보니 견본주택도 보지않고, 분양가가 많든적든 습관처럼 청약에 뛰어들었다. 상한제 폐지로 분양가가 3.3㎡당 1200만~1300만원까지 올라도 문제되지 않았다. 분양열풍은 기존 매매가격도 한껏 올려 놓았다.

서민들의 내집마련을 위한 지역주택조합 아파트도 상황은 비슷했다. 지역주택조합은 한때 무주택자만 조합원이 될수 있었으나 법 규정이 완화되면서 무주택자는 물론 전용 84㎡이하 1주택자, 19세이상 미성년자도 가능해지면서 지역 내·외곽을 가리지 않고 조합원 모집이 진행됐다. 지역주택조합은 몇년전만해도 ‘서민 내집마련’이라는 법 취지에 따라 3.3㎡당 600만~700만원대 수준에서 아파트사업이 진행됐다. 그러나 올해는 시외곽 일부를 제외하고 시내권에는 3.3㎡당 최고 1300만원까지 치솟아 민간 최고급아파트인지 지역주택조합인지 분간이 되지 않을 정도였다. KTX역세권 일원의 3.3㎡당 800만원대는 그야말로 착한분양가였다.

급기야 울산 부동산시장에도 미분양 한파가 찾아들었다. 꾸준히 감소세를 보여왔던 울산의 미분양주택이 11월에는 전월보다 310%나 폭증했다. 10월 89가구에서 11월 365가구로 급증한 것. 가구수로는 276가구 증가에 불과하지만 증가율은 310%로, 17개 시도 평균(54%)보다 6배나 높은 단연 1위다. 울산집계에서도 지난해 9월(409가구) 이후 14개월 만에 최대치다. 그나마 미분양이 여러곳에 분포되지 않고 3.3㎡당 1300만원에 분양된 남구 야음동 대명루첸 한곳에 집중돼 있다는 것이 위안이다.

12월들어 전국의 분양시장에 한파가 찾아오기 시작한 것은 부동산시장의 ‘3대악재’(대출규제·금리인상·공급과잉)가 가시화됐기 때문이다. 통상 부동산경기는 공급물량이 가장 많은 서울·수도권에서 역풍이든 순풍이든 먼저 바람이 불고 이어 부산 대구 울산 순으로 영향을 받는다. 서울·수도권은 이미 10월부터 영향을 받기 시작했고 부산과 대구는 11월, 울산은 그나마 가장 늦은 12월들어 영향권에 들었다. 울산은 그러나 부동산시장이 워낙 활황세를 보여 이정도 미분양은 우려할 수준은 아니다.

문제는 부동산 광풍 끝자락에 편승했거나 미분양 적체가 심화되면 앞으로 분양시장이나 주택거래가 위축될 수 있다는 것이다. 이미 전국적으로 시장위축이 현실화되고 있어 울산도 동반침체에 들어갈 가능성이 있다. 울산의 미분양이 앞으로 더 쌓일지, 점차 소진될지 두고봐야겠지만 부동산경기가 끝물인 것만은 분명하다.

다만 내년에는 울산에 공급(분양물량과 입주물량)이 많지않아 수요와 가격이 예측가능한 선에서 조정을 받을 것이라는 점이다. 울산의 내년 분양계획물량은 7개 사업장 3935가구로, 올해 1만3095가구에 비해 70%가량 급감한 수준이다. 지난 2010년(1246가구)이후 6년만에 가장 적은 물량이며 분양단지도 전체 7개 단지 중 5곳이 북구 송정지구, 2곳은 울주군으로 중·남·동구는 전무한 상황이다. 대출규제와 금리인상이라는 예고된 악재외 건설사들이 분양가와 분양시기를 어떻게 조절하느냐에 따라 내년 주택시장의 충격파가 가늠될 것으로 보인다.

추성태 정치경제팀장 choo@ksilbo.co.kr

 

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