■ 울산 주택시장 하락 언제까지…
아파트 매매가격 약세 계속
주력산업 침체·인구감소에
물량증가·금리인상도 한몫
‘장미대선’ 이후에도 울산 주택시장의 하방압력이 커지고 있다. 문재인 정부 출범이후 전국 부동산 시장이 뜨겁게 달아오르고 있는 것과 달리 울산의 주택시장 약세현상은 갈수록 깊어지고 있다. 주력산업 침체로 인한 소비자들의 주택구매심리 약화와 인구감소, 입주물량 증가. 금리인상 우려, 가계대출 증가 등이 지역 주택시장을 짓누르고 있는 주요 요인으로 분석되고 있다.
◇울산 주택경기는 ‘하강국면’
23일 주택산업연구원 자료에 따르면 울산의 주택사업경기실사지수(HBSI) 실적치는 2015년 10월 116.7에서 11월 93.3로 상승국면에서 보합국면(85-115)으로 내려선 뒤 그해 12월(60.0)부터 하강국면(85미만)으로 돌아서 올해 4월까지 17개월 연속 하강국면이 진행되고 있는 것으로 분석됐다.
매월 주택사업자를 조사하는 주택사업경기실사지수는 주택 공급자 입장에서 주택사업 경기를 종합적으로 판단하는 공급시장 지표로 주택시장의 방향성을 가늠하는 지표다.
울산의 주택사업경기실사지수는 지난해 1월 83.3, 3월 59.4, 6월 50.0, 9월 73.0, 12월 61.1, 2017년 1월 62.9, 2월 59.4, 3월 73.7, 4월 67.7로 17개월 연속 하강국면이 지속됐다.
지역 아파트 매매가격 약세현상도 지속되고 있다.
KB부동산의 울산지역 월간 아파트매매지수를 보면 2016년 7월 106.9으로 고점을 찍은 뒤 내리기 시작해 지난해 12월 100.7로 최저점을 형성했다. 올들어 아파트매매지수는 1월 100.6, 2월 100.5. 4월 100.4로 저점 대비 소폭 반등하는 모습을 보이고 있다. 이를 가격으로 환산하면 고점 대비 6% 내린 것이다.
지역별로는 조선경기 침체의 직격탄을 맞은 동구는 2016년 2월부터 올해 4월까지 3.8%, 북구는 2016년 5월부터 올해 4월까지 2.38% 각각 하락했다.
◇인구 감소-입주물량 증가-금리 상승
‘겹악재’
울산 주택시장에 강력한 변수로 등장한게 실수요층인 인구감소 부문이다. 울산에선 지난해 7622명이 외지로 빠져나간데 이어 올들어서도 3월말까지 4649명이 역외로 탈출했다. 연령대별로는 70세 이상을 제외한 전 연령대에서 인구 순유출이 일어났다. 구·군 순이동에서도 북구(617명)만 순유입 됐을 뿐 남구(-1843명), 동구(-1714명), 중구(-1102명), 울주군(-607명)에서 인구가 감소했다.
신규 아파트 입주물량 증가도 수요공급의 균형을 깨는 요인이다.
울산의 올해 울산의 아파트 입주 물량은 9892가구로 1만여가구에 달한다. 이 가운데 상반기 입주물량은 3460가구다. 입주 물량이 워낙 많다 보니 매매가격은 물론 전세가격 약세현상으로 부메랑되고 있는 듯한 모습이다.
주택담보 대출금리도 꾸준한 오름세로 실수요자의 이자부담을 가중시키고, 잠재적 수요자들의 구매심리를 위축시키고 있다.
한국은행 통계자료에 따르면 지난 3월 기준 주택담보대출 금리는 2월 대비 0.02%P 상승한 3.21%를 기록해 2016년 7월(2.66%)를 저점으로 8개월 연속으로 0.55%P 올랐다. 이는 2015년 2월(3.24%) 이후 25개월만에 가장 높은 수치다.
지역의 한 부동산 관계자는 “지역 주택시장의 약세현상은 당분간 지속될 것으로 보인다. 경기부진과 인구감소 등 시장을 짓누르는 울산의 약세요인이 해소되지 않은 상태에서 미국의 금리인상 및 국내금리 상승에 따른 시장의 하방 압력, 정부의 보동산 보유세 강화, 가계부채 총량관리제 도입 등의 규제카드도 악재로 판단된다”고 말했다. 김창식기자