2018 울산 부동산시장 전망
올해 울산 부동산시장은 지역경제 부진과 내수침체, 공급물량 증가 등으로 지난해에 이어 약세를 보일 것으로 예상된다. 특히 아파트 등 주택시장은 신 총부채상환비율(DTI) 등 대출규제와 기준금리 인상 등의 악재가 더해지면서 하방압력이 거세질 것으로 전망된다.
내수위축·정부규제에 주택매매·전세가격 IMF이후 첫 동반하락
전국 주택매매 보합세 전망…수도권 0.7% ↑ 지방 0.6% ↓ 예상
지역경제 회복·금리·공급물량·부동산정책 등 최대 변수로 작용
무술년 울산 주택시장의 최대 변수는 지역경제 회복여부와 금리, 공급물량, 정부 규제 등으로 요약된다. 울산은 지역경제 침체로 가계 소득이 줄면서 내수가 크게 위축된 데다 부동산 규제까지 더해지면서 부동산 투심이 얼어붙으면서 지난해 주택매매·전세가격이 IMF 외환위기 이후 처음으로 동반 하락했다.
한국감정원 통계에 따르면 2017년 울산지역 주택매매가격은 전년대비 1.08%, 전세가격은 1.01% 각각 하락했다. 주택매매 및 전세가격이 동반 하락한 것은 1997~1998년 IMF 외환위기 당시 이후 20년 만이다.
전국의 주택 매매가격이 전년 대비 1.48% 상승한 가운데서도 울산은 산업의 생산·내수·투자부진이 겹치면서 주택시장 약세현상이 두드러졌다.
올해 지역 주택시장도 역시 지역경기 회복 부진에다 공급물량 증가로 어려운 한해를 보낼 것으로 예상된다.
신규 아파트 분양예정물량은 9000여 가구로 작년(3392가구)보다 크게 증가할 전망이다. 북구를 비롯해 언양, 온양지역에 공급물량이 늘어날 예정이다. 공급물량 증가는 주택시장에는 부정적인 영향을 미친다. 청약시장은 지역별로 차별화 양상을 보일 것으로 보인다. 작년 울산의 청약 경쟁률은 7.06대 1로 전년(14.0대 1) 보다 크게 떨어졌다.
주택 매매 및 전월세 시장에도 ‘거래절벽’이 예상된다. 작년 울산의 주택거래량과 전월세 거래량은 전년동기 대비 14.8%, 전월세 거래량은 5.8% 줄었다. 신규 분양물량이 대거 늘어나는 만큼 미분양 물량도 점진적 증가세가 예상된다. 작년 울산의 미분양 물량은 11월 현재 849가구로 지난해말(481가구)보다 두배 가량 늘어났다.
토지시장은 울주군, 중구 등은 강세, 동구 등은 약세를 보이나 전반적으로 작년에 이어 강보합세를 보일 것으로 예상된다. 지난해 울산 땅값(3분기 누계)은 2.47% 상승해 2016년(2.33%) 1년 상승률을 웃돌았다.
기준금리 금리인상도 주택시장에는 부담스런 요인이다. 국토연구원 분석 결과, 금리가 0.5%P 상승할 경우 주택가격은 0.3% 하락할 것으로 예상했다.
국토연구원은 최근 발간한 보고서에서 2018년 전국 주택시장은 매매가격 보합세를 보일 것으로 예상했다. 지역별로는 수도권은 0.7% 안팎 오르는 반면 지방은 0.6% 정도 내릴 것으로 예상했다. 특히 경남과 경북, 울산, 부산을 포함한 12개 시·도는 모두 작년보다 주택시장이 위축될 것으로 전망됐다. 주택 전세가격은 수도권은 보합세를 보이고, 지방은 1% 안팎 하락할 것으로 예상했다.
박기현 공인중개사는 “올해도 울산경기가 부진할 것으로 예측된 가운데 신규 분양물량 증가, 인구유출에 따른 공급물량 증가 등으로 지역 아파트 주택시장은 전반적으로 하향기조를 보일 것으로 보이며, 이같은 약세현상은 장기화 될 가능성이 있다”고 말했다.
박 공인중개사는 토지시장은 경기불황속에도 보합세를 유지할 것으로 봤다. 도시재생, 귀농·귀촌하던 베이비붐 세대의 유턴(귀도) 등 재료 측면에선 변두리 지역 보다는 중심지역이 더 강세를 보이를 것으로 전망했다.
김창식기자 goodgo@ksilbo.co.kr