(상)일몰제 적용대상…태풍급 부작용
기한 2년뿐인데…민자유치는 난항
도시계획상 유원지 시설
일몰제로 2020년 해제돼
집행계획 수립해야 연장
3조 자금조달안 마련 필수
잇단 악재 투자환경 최악
총 3조원 규모의 울산 ‘강동관광단지’ 사업이 최대 위기에 봉착했다. 관광진흥법에 발목이 잡히면서 민간 투자환경의 근간이 흔들리고 있기 때문이다. 강동관광단지의 민간 투자를 이끌 초대형 호재로 여겨지던 전국최대 규모의 뽀로로 테마파크 사업은 1년째 행정절차의 첫단추도 꿰지 못하고 제자리 걸음이다. 민선 7기 송철호 시장은 앞선 시정과 마찬가지로 강동관광단지를 울산 관광산업의 마중물로 육성한다는 야심찬 계획을 갖고 있지만 넘어야할 산이 너무나 높다. 본보는 3차례에 걸쳐 강동관광단지 사업의 실태와 위기요소를 살펴보고 대안을 모색해 본다.
◇일몰제에 쫓기는 강동관광단지
강동관광단지 사업의 최대 위협요소는 시간이다. 10년 이상 장기 미집행 도시계획시설에 적용되는 일몰제 대상이기 때문이다.
강동관광단지 사업부지(136만8939㎡)는 울산시가 2000년 도시계획시설인 유원지로 결정했다. 울산시는 2006년에 유원지 부지에 관광단지 계획을 수립해 지정 고시했다. 유원지 용도만으로는 민간 투자유치를 이끌 수 없다는 판단에서다. 관광단지로 지정되면 관광진흥법을 적용받아 취득세와 등록세, 농지 및 산지전용부담금, 개발부담금 등 각종 세금이 감면되고 기존 유원지와 비교해 도입시설이 다양화된다. 또 기반시설조성비에 대한 국고보조금 지원 신청 등 개발에 따른 각종 투자인센티브를 제공할 수 있어 민간투자 유치에 효과적이다. 관광단지로 지정됐지만 장기 미집행 도시계획시설에 해당돼 일몰제 시행 전까지 민간투자나 지자체가 사업부지를 매입하지 못하면 유원지에서 풀리게 된다.
◇일몰되면 사실상 ‘사업불가’
일몰제가 적용되면 태풍급 부작용이 몰아칠 것으로 예상된다. 먼저 제도권 밖으로 벗어나면서 강동관광단지 사업 자체가 무산될 가능성이 매우 높아진다. 유원지가 해제된 상태에서 강동관광단지 개발을 하려면 민간이든 지방정부든 간에 개발행위허가를 반드시 받아야 하기 때문이다. 강동관광단지 부지는 대부분 산림으로 기준치를 넘기는 임목축적도(임목본수), 평균경사도(최대 경사도) 때문에 개발허가가 날 수 없다는 게 시의 판단이다.
지주들의 피해도 불가피하다. 지주들은 대부분 관광단지 지정을 앞둔 2005년에 분 투기바람을 탄 투자자들이다. 일몰 처리되면 사업부지는 자연녹지, 완충녹지 등 당초 용도로 전환된다. 지주별로 개발은 가능해진다. 문제는 대부분의 부지가 도로가 없는 ‘맹지(盲地)’라는 점이다. 맹지는 건축허가가 불가능해 개발자체가 안된다. 사실상 쓸모없는 땅으로 2005년 시세보다 높은 돈을 주고 산 투자자들의 손해가 커질 수밖에 없다.
일몰을 피할 수 있는 유일한 방법은 강동관광단지(8개지구) 재원조달방안 등이 담긴 ‘집행계획 수립’이다. 그러나 3조원에 달하는 자금조달계획을 짜는 것은 관련법 강화로 매우 까다롭게 됐다. 현실성이 없는 실행계획으로는 정부의 심의 통과가 쉽지 않다는 게 시의 진단이다.
◇민간투자유치 시급…투자환경 최악
일몰제를 피하기 위해서는 무엇보다 민간투자 유치가 시급하지만, 투자환경은 최악이다. 강동관광단지는 관광 트렌드를 반영해 문화예술체험, 테마상업, 테마숙박, 에듀 챌린지, 한방휴양, 레저 힐링, 의료 휴양, 워터파크 등으로 8개 지구로 나뉘어 있다. 대규모 민자유치를 전제로 하다보니 ‘관심’을 갖는 투자자는 많았지만, 실제 투자로는 이어지지 못했다.
무엇보다 롯데건설이 워터파크 지구에 설치키로한 ‘강동리조트’를 백지화하면서 투자유치 환경은 더욱 열악해졌다.
지난해 초대형 호재로 작용할 것으로 기대를 모았던 3000억원 규모의 ‘뽀로로 테마파크’ 투자유치 차질도 큰 악재다. (주)효정이 (주)뽀로로 파크와 함께 강동관광단지 테마숙박지구(약 2만5000평)에 조성키로 했던 뽀로로 테마파크 조성사업은 관광진흥법에 발목이 잡혀 1년째 사업의 첫단추도 꿰지 못하고 전면 중단된 상태다.
관광진흥법이 뽀로로 테마파크 조성사업뿐만 아니라 8개 지구에 동일하게 적용되면서 위기감이 높아지고 있다. 게다가 강동관광단지의 접근성을 향상할 울산외곽순환고속도로가 정부의 예비타당성조사 관문을 넘지 못한 점도 투자환경에 악재로 작용한다.
최창환기자 cchoi@ksilbo.co.kr
장기 미집행 도시계획시설 일몰제
정부·지자체가 도로·공원·녹지 등 공공시설 건설을 위해 고시한 도시계획시설 중 10년 이상 사업을 벌이지 못한 시설로, 도시계획시설로 지정되면 해당 토지 소유자는 보상을 받지 못하고 원래 허용된 용도대로 토지를 이용할 수 없다. 이에 따라 도시계획에 묶인 사유지를 공공기관이 매입하지 못하면 오는 2020년 7월1일부터 규제를 해제(일몰)해야 한다.