주택산업연, 주택시장 세미나
17개 시도 종합진단 ‘공급과잉’
가격 계속하락·거래량은 감소
아파트 공급 3년 평균 57% 증가
주택산업연구원 김태섭 박사는 18일 서울 중구 한국프레스센터에서 열린 ‘주택시장 현황 분석 및 발전방안 모색’ 세미나에서 전국 47개 지역을 대상으로 2020년까지 과거, 현재, 미래의 주택 공급(아파트 중심) 실태 등 공급지표를 분석한 결과 울산은 이같이 진단됐다고 밝혔다.
17개 시·도의 주택시장 종합 진단평가에선 울산은 아파트 공급진단에선 ‘공급과잉’, 시장진단에선 충북, 충남, 경북, 경남 등과 함께 가격의 지속적인 하락으로 인한 수요위축, 거래가 감소하는 ‘쇠퇴시장’으로 분류됐다.
실제로 울산의 아파트 준공실적은 10년 평균 7286호, 3년 평균은 8015호로 10년 평균 대비 3년평균 준공실적은 728% 증가했다. 비아파트 준공실적은 10년 평균 6771호. 3년 평균 6084호로 10년 평균 대비 3년평균 준공실적은 -687% 감소했다.
울산지역 3년간 울산지역 아파트공급 물량은 1만4099호로, 3년 평균 아파트 공급실적적은 56.8% 증가한 8015호, 비아파트 공급실적은 43.2% 증가한 6084호로 집계됐다.
울산의 준공전 미분양 실적은 10년 평균은 3476호, 3년 평균 미분양물량은 1004호로 집계됐다.
울산의 가구수(45만8547호) 대비 장기 아파트 입주물량은 8만3288호로 18.2%를 차지했다. 전국에서 세종시(75.0%)를 제외하면 16개 시도 가운데 가구수 대비 장기 아파트 입주비율이 가장 높았다. 울산에 이어 경기(17.9%) 경남(16.9%) 순으로 공급이 많았다.
아파트 입주(예정)물량과 매매가격을 보면 15년(2003~2017년) 평균 입주물량 6536호, 최근 3년(2015~2017) 평균 입주물량 7283호였고, 향후 3년평균(2018~2020) 아파트 입주물량은 6459호 예상됐다. 매매가격(2017.5~2018.6)은 5.5% 하락하며 경남(-6.9%)에어 전국에서 두번째로 낙폭이 컸다.
대구, 세종은 침체기를 거친 주택시장이 활성화되며 가격상승 및 거래량 증가하는 ‘활황·회복시장’, 서울, 경기, 광주, 전남 등은 성장세를 지속하나 성장속도는 둔화, 거래량은 감소하는 ‘안정적 성장시장’, 인천, 부산, 대전, 강원, 전북, 제주, 경기 등은 가격상승률이 둔화되거나 가격이 하락세로 전환 및 거래 위축된 정체·쇠퇴 진입시장으로 분류됐다.
김 박사는 울산을 비롯한 공급과잉지역에 대해서는 수급 불균형 해결을 위한 공급 및 수요관리대책 등 특단의 대책을 촉구했다.
공급 과잉지역 대책으로는 택지공급(신규 택지개발 축소, 공공택지 공급시기 조절, 분양물량 수급 조절), 세제지원(취득세, 양도세 등 거래세 완화, 미분양 주택 구입시 세제지원) 금융지원(LTV, DTI 등 대출규제 완화, 중도금대출 부분보증 규제 적용 완화, 미분양 주택 구입자금 대출지원), 공급·거래 규제 완화(전매제한 완화, 미분양주택 공공매입 후 청년, 신혼부부 임대 활용) 등을 제언했다.
김 박사는 특별관리지역 지정 및 지원 방안으로는 조정대상지역(침체지역)지정 및 지원책을 강구해야 한다고 강조했다.
이들 지역의 미분양 해소 및 지방주택시장 활성화 지원대책으로는 △미분양 공공매입을 통한 공공임대 활용(청년, 신혼부부 등) △미분양 매입시 취등록세, 양도세 감면(다주택자인 경우 등록임대 조건) △미분양 구입자금 기금융자 △HUG·주금공의 중도금대출보증 부분보증 규제(80%이하) 적용 배제 △조정대상지역인 경우 한시적 전매제한 기간 완화 등을 주문했다.
김창식기자 goodgo@ksilbo.co.kr