테마파크사업자측 신청에...북구청 법리해석 끝 승인
국계법적용 법제처 해석 중
부지 매입 사전작업 진행
가능결론 땐 사업 속도 전망
울산관광산업의 핵심인 ‘강동관광단지’가 관광단지 지정 10년만에 처음 토지거래허가가 났다. 관광진흥법에 발목이 잡혀 2년째 진척이 없는 뽀로로테마파크 조성사업의 돌파구가 될 지 주목된다. 테마파크사업자는 토지거래허가를 발판으로 최후의 카드인 ‘선수금제도’까지 동원한 승부수를 던진다는 계획이다.
◇법리해석 끝이 ‘토지허가’ 승인
9일 울산시에 따르면 북구청은 (주)재상이 강동관광단지(149만876㎡) 8개 지구 중 하나인 테마숙박지구(8만141㎡)에 대한 토지거래계약 허가신청을 지난 4일 승인했다. 재상은 (주)효정이 이번 사업을 추진하기 위해 설립한 특수목적법인이다.
재상은 해당지구에 3760억원을 들여 애니메이션인 캐릭터인 ‘뽀로로와 친구들’을 테마로 한 테마파크·리조트 조성을 추진하고 있다. 토지거래허가구역은 국토교통부장관이나 시·도지사가 투기적 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역이나 지가가 급격히 오르거나 오를 우려가 있는 지역에 땅 투기를 방지하기 위해 설정한다.
관할 관청의 허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 효력이 없다. 토지거래허가 승인은 2009년 관광단지로 지정된 이후 첫 사례다. 이번 토지거래허가와 관련, 시와 북구청은 이례적으로 법무공단의 법리해석을 받았다. 법무공단은 ‘뽀로로테마파크 사업 목적이 울산시와 북구청이 해당 부지를 허가구역으로 묶은 이유인 관광활성화와 부합해 정당하다’는 취지의 해석을 냈다.
◇위험 무릅쓴 승부수, 치밀한 전략
관광진흥법 적용이라는 불확실성이 여전함에도 토지거래허가를 신청한 데는 재상의 치밀한 전략이 깔려 있다는 분석이다. 현재 법제처는 울산시의 요청으로 강동관광단지 조성에 대한 법리 해석(본보 5월27일자 2면)을 진행 중이다.
질의 요지는 ‘유원지와 관광단지로 중복 지정된 강동관광단지를 사업부지 매입을 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국계법) 적용으로 풀고, 나머지 후속절차는 관광진흥법(관광법) 인용해 진행할 수 있느냐’이다.
관광법을 적용하면 재상은 사업부지를 100% 매입해야 사업 추진이 가능하다. 게다가 현재 사업자로 지정돼 있는 북구청을 제외한 민간사업자는 부지를 매입할 수 없다. 2년 넘게 테마파크 조성 사업이 한걸음도 나가지 못한 이유다. 반면 부지매입 단계에서 국계법을 적용하면, 재상이 사업부지를 사들일 수 있고, 부지 또한 100%가 아닌 70%만 매입하더라도 사업 추진이 가능하다. 우리나라 법령 해석 최고기관인 법제처의 판단은 뽀로로테마파크 조성 사업에 중대한 영향을 미친다.
법제처의 해석이 3개월 정도 남았음에도 재상이 자금이 묶이는 위험을 무릅쓰고 서둘러 토지거래에 나선 이유는 있다. 재상은 본격적인 토지거래를 3개월 뒤로 보고 있다.
자금확보에 시간이 요구되기 때문이다. 재상은 사업부지를 담보로 대출을 받아 토지매입 자금을 마련하려 한다. 당장 100억원 정도가 필요하다. 금융권이 재상에 돈을 빌려 주려면 토지 감정가가 필요하다. 그러나 토지거래허가구역으로 묶여 있던 터라, 감정가를 책정할 이전 토지 거래 실적이 없다.
재상은 자체 자금으로 일부 부지를 사들이게 되면 국토부에 토지거래 실거래가가 고시된다. 금융권은 이를 근거로 감정평가해 대출을 내준다. 부지매입이 완료되면, 개발신탁회사에서 건축비 등 나머지 신탁자금이 들어오게 된다.
법제처의 결론이 나올 때 쯤, 재상의 토지 매입을 위한 절차도 완료된다. 법제처가 국계법 적용이 가능하다는 결론을 내리면 재상은 사업을 일사천리로 진행할 수 있다.
◇선수금제도, 북구청 장벽 넘을까
법제처가 불가능하다고 결론을 내리더라도 재상의 부지 매입 사전작업은 유효하다. 재상은 최후의 수단으로 ‘선수금제도’를 준비하고 있다. 북구청장이 토지취득과 수용을 책임지고, 재상이 조성공사 시행과 준공 후 운영 및 유지관리 책임을 맡는 방안이다. 관광진흥법에 명시돼 있어 법적 근거는 분명하다. 그러나 북구청의 부담이 크다.
특별회계 설치 등 행정력 부담과 토지수용 반대 여론을 떠안아야 하는 점, 재상에 대한 기업신뢰도 검증, 무엇보다 특혜성 시비와 사업중단 시 공기관의 신뢰성 저하 등에 휘말릴 소지가 있기 때문이다. 북구청이 2017년부터 지금까지 이 제도를 반대하는 이유다.
재상은 토지거래허가가 난 점을 울산시와 북구청이 선수금제도까지 고려해 사업을 지원하는 쪽으로 선회한 것으로 자체 분석하고 있다. 그러나 울산시는 “부동산거래법에 부합해 토지거래허가를 내줬을 뿐 사업 시행과는 별개의 사안”이라고 선을 그었다. 최창환기자 cchoi@ksilbo.co.kr