다세대·다가구주택 외견 구분 어려워
건물 거래땐 세금에 차이 많이 발생
전문가 통한 정확한 정보 취득 필요
장마전선이 물러가고 태풍이 두어개 오더니 습도를 동반한 무더위가 전국에 내려 앉는다.
고개를 들어 하늘을 바라보니 햇볕이 강해 볼 수가 없었고 물러날 기미도 보이지 않는다. 이 때는 딱 시원한 계곡 물에서 수박이나 잘라서 먹었으면 좋겠다는 생각에 젖어 있을 때 휴가차 울산에 온 친구에게서 전화가 울린다. 오랜만에 만난 친구라 소주 한잔에 옛 추억으로 빠져들 때 갑자기 뜬금없는 질문을 해댔다. “야 다세대는 뭐고 다가구는 뭐냐?” 초간단 질문에는 초간단으로 “다세대는 주인이 여럿이고 다가구는 주인이 하나다”고 답해 주었다. 틀린 답도 아니지만 극히 맞는 답도 아니었다.
종종 건축주들과 상담을 할 때면 건축 지식에 대해 부족한 점을 질문 받으면 어떤 식으로 답을 해주어야 이해도가 높을까에 대해서 고민을 할 때가 많다. 정확히 설명을 하자면 시간이 많이 소요되고 짧게 설명을 하면 고개만 갸우뚱 거린다. 필자가 지식이 부족한 점도 있겠지만 시시때때로 바뀌는 부동산 정책, 건설규제 변화, 임대사업법, 1가구 1주택 1가구 다주택 등에 따른 양도세·취득세 부과 및 감세 변화를 전문가가 아니면 정확히 알 수 없다. 또한, 임대 방식이 다양해지면서 평형이나 화장실 구비 여부로는 다가구, 다세대, 연립주택등 건물의 법적 용도를 구분하기가 여간 까다로운 것이 아니다.
여기에다 지방도시에서는 별 타격이 없지만 건물가치가 상대적으로 높은 수도권에서는 주택을 몇 채 보유했는나에 따라 과세 차이가 엄청나기 때문에 다세대, 다가구의 구입 시 매수자의 현재 상황을 면밀히 검토해 필요가 있다. 다세대와 다가구를 정리해보면 다가구는 건축물 전체의 소유주가 한명이라는 점에서 다세대와 큰 차이점이 있다. 다가구는 건물 내에 집이 여러 채 있어도 건축법상 소유주는 한 명이므로 한 개의 주택으로 본다. 다세대는 각 세대별로 소유주가 다르다는 점이 다가구와 구별된다. 그래서 다세대 주택을 여러 채 보유을 하면 다주택자 되는 것이다.
건축법 상으로 보면 다가구는 전체면적이 660㎡(200평) 이하로 건축이 가능하며 지하층을 제외한 3층 이하로 건축할 수 있다. 그러나 주차장으로 사용하는 1층 즉 일명 필로티는 층수에서 제외하기 때문에 통상 4층으로 건축을 한다. 다세대는 전체면적이 660㎡(200평) 이하로 건축하는 것은 다가구와 동일하나 층수는 4층 이하로 다가구보다는 1개층을 더 건축이 가능하다. 주변에서 흔히보는 ‘○○빌라’라고 쓰여진 건물들은 대부분 다세대 주택이라고 생각해도 무방할 것이다.
이처럼 다가구와 다세대는 건물 외관상으로는 구별하기가 상당히 어려워 건축물 등기부등본이나 건축물관리대장을 열람하지 않고는 확인이 불가능하다. 그러나 등기부등본은 인터넷으로 열람이 가능하나 건축물관리대장은 소유주가 아니면 열람이 되지 않는다. 다세대와 다가구의 주거유형에 따라 세금과 관련하여 많은 차이를 볼 수 있으므로 건물 거래에 있어 사전 인지가 중요하다 할 수 있겠다.
최근에는 시세차익과 월세수입으로 수익을 내기 위해 상가주택이 많이 지어지고 있다. 1, 2층은 상가로 짓고 3, 4, 5층은 주택으로 하여 5층은 주인세대가 거주를 하면서 상가 1층, 2층과 3층, 4층의 월세수입으로 수익을 내는 일명 ‘꼬마빌딩’이 적은 자본으로 투자를 해 안정적 수익을 내고 있다. 주택의 개념이 큰 평수의 아파트를 선호하는 것 보다는 가족수가 점점 줄어들면서 작은 평수의 실용적인 크기로 바뀌면서 노후생활의 안정적 뒷받침을 위해서라도 이런 ‘꼬마빌딩’은 앞으로도 인기가 있을것이라 생각한다.
그러나 상가주택에도 유념해야할 상황이 있다. 1, 2층은 상가(근린생활)이고 3층부터 5층까지는 주택이므로 주택이 3개가 되지만 건축법 규정에만 맞으면 다가구주택으로 허가를 받는다. 즉 다가구주택은 소유주가 한명이므로 1가구 다주택자에 해당 되지 아니한다. 그렇지만 2층 상가가 임대가 잘 나가지 않아 주택으로 개조를 하여 임대수익을 올리고자 한다면 주택이 4개층이 되어 다가구에서 다세대로 변경된다. 다세대 소유자는 다주택 소유자가 되므로 건물신축이나 매매시 전문가의 도움을 받아 생각지도 못한 세금에도 대비해야 할 것이다.
신명준 울산시 건설협회 운영위원 (주)대득종합건설 대표