자본주의 경제체제하에서 재화의 시장가격은 수요와 공급이 일치하는 점에서 결정된다. 이때의 시장가격이란 수요자와 공급자가 무수히 많고, 시장진입 장벽이 없는 상태에서의 균형가격을 말한다. 소위 전경쟁시장체제에서의 시장가격인 것이다.

 그런데, 아파트의 경우는 이와 다르다. 부동산의 고유한 특성이기도 하겠지만 아직까지도 우리나라의 아파트 가격체계는 불완전경쟁체제하의 가격구조를 가지고 있다고 볼 수 있다.

 요즘 울산을 포함해 주요 도시에서 아파트 분양가가 턱없이 올라가자 아파트 원가를 공개해야 한다는 여론이 일고 있다.

 부동산에 대한 정부의 정책은 경기상황에 따라 "규제"와 "부양"이 되풀이 되는 측면이 있는데 현행 분양가 자율화 도입배경은 98년 당시 어려웠던 건설업계의 요구를 수용하는 한편 우리나라도 이젠 "주택의 질"을 생각해야 하고, 언제까지 가격규제를 할 수는 없어 분양가를 시장기구에 맡겨두어야 한다는 취지에서였다.

 그러나 결과론적으로 경기부양에 급급한 나머지 후일의 부작용을 고려하지 않고 자율을 너무 일찍 터뜨리지 않았는가 싶다. 사회전반의 여건과 특히 건전한 기업가 정신이 확립되어 있지 않은 불완전한 상태에서 완전경쟁시장의 논리를 대입시켜 버린 셈이다.

 수개월전 토지공사에서 택지개발한 경기도 화성신도시내 아파트 분양예정가를 둘러싼 공방이 있었다. 건설업체에서는 토지공사에서 분양하는 땅값이 지나치게 높아 아파트 분양가가 높게 책정될 수 밖에 없다고 주장했다.

 이에 토지공사에서 아파트 평형과 용적률 등을 고려, 전문가에게 검토의뢰한 결과 건설업체가 주장하는 분양가와는 무려 평당 150만~200만원 정도의 차이가 났다. 25평 기준으로 한채당 4천만~5천만원의 가격거품이 있었다는 얘기다. 아무래도 분양가 자율화는 건설업체의 과도한 이익잔치로 단정지을 수 밖에 없다.

 이에 따른 현실적인 대안으로 아파트 공급시 평형대별 가격책정제도를 달리해야 한다고 생각한다.

 저소득층을 위한 임대주택이나 중소형 분양아파트가 턱없이 모자라는 상황이므로 사업승인시 중소형 분양아파트는 원가공개를 하든지 과거처럼 표준건축비 제도를 시행하는 동시에 소형평수 건립을 꺼리는 업체의 속성을 감안, 반드시 일정비율의 중소형아파트 건축을 규정할 필요가 있다.

 대신 여유로운 계층을 위한 대형평수아파트는 현행과 같이 가격 자율화 제도를 유지하게 되면 사회계층적 위화감 문제는 있으나 지금보다는 다소 나은 주택정책이 되리라 본다. 전건영(한국토지공사 부산지사 과장)

 

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