29일 발표된 주택시장안정 종합대책 가운데 울산과 관련된 가장 핵심적인 내용은 투기과열지구 지정 여부다.

 투기과열지구로 지정되면 분양권 전매가 금지돼 서민들의 주택마련은 크게 쉬워지겠지만 주택시장에는 큰 파장이 일 것으로 예상된다. 특히 울산에서는 재건축사업 등이 직접 영향권에 들면서 지역 경기가 위축될 가능성이 높다.

 ◇울산은 투기과열지구로 지정될까

 정부는 29일 발표에서 현재까지 투기과열지구로 지정되지 않은 지역은 부산(수영구·해운대구 제외), 대구(수성구 제외), 광주, 울산, 강원 춘천, 전북 전주, 경남 창원 등 7개 지역이라며, 이들 지역에 대해서는 청약경쟁률, 주택가격 상승률 등을 고려해 시·도지사와 협의를 거쳐 이르면 11월 중순까지 투기과열지구로 지정할 계획이라고 밝혔다.

 또 지방 주요 도시 가운데 도청 소재지가 아닌 지역도 시·도지사의 의견을 수렴한 뒤 분양시장이 과열됐다고 판단될 경우 투기과열지구에 포함시킬 계획이라고 덧붙였다.

 이런 발표내용을 보면 울산의 경우 투기과열지구로 지정하겠다는 것인지, 조사결과에 따라 지정하지 않을 수도 있다는 것인지 불분명해 보인다.

 그렇지만 이번 종합대책에서 나타난 정부의 강력한 의지를 감안하면 지정되는 쪽으로 무게가 실리고 있다. 더욱이 11월 중순 건교부 고시를 통해 지정하겠다고 밝힌 것을 보면 일단 지정방침은 확고한 상태이며, 단지 절차상 시·도지사와의 협의를 거치겠다는 것으로 해석된다.

 투기과열지구 지정 기준도 "2개월간 청약경쟁률이 5대1을 초과하는 경우" 등 몇개가 있지만, 결정적으로 "주택의 전매행위 성행 등으로 주거불안의 우려가 있는 경우"라는 애매한 기준이 있어 정부가 마음만 먹으면 일률적으로 모든 광역시를 투기과열지구로 묶을 수 있다.

 정부는 덧붙여 분양시장 과열이 전국으로 확산되는 경우에는 특정지역을 대상으로 하는 투기과열지구를 전국으로 확대하기 보다는 주택법 개정을 통해 투기과열지구제도 자체를 없애고 분양권 전매금지를 전국에 걸쳐 적용할 것이라고 밝혔다.

 ◇투기과열지구로 지정되면 어떤 규제가 따르나

 투기과열지구로 지정되면 주택공급 계약일로부터 등기시까지 분양권 전매가 제한된다. 또 과거 5년 이내에 당첨사실이 있는 자, 2주택 이상을 소유한 자, 세대주가 아닌 자는 청약 1순위 자격을 가질 수 없다.

 주택을 지을 때는 35세 이상의 5년 이상 무주택 세대주에게 85㎡ 이하 민영주택의 50%를 우선 공급해야 한다. 내년 4월 주택공급에 관한 규칙이 개정돼 시행되면 우선 공급비율은 50%에서 75%로 확대된다.

 또 주상복합건축물 중 주택 또는 오피스텔의 입주자 모집은 선착순이 아닌 공개모집으로 전환해야 한다. 지역·직장조합의 조합원 지위 양도도 금지된다.

 재건축은 건축공정이 80% 진행됐을 때 입주자를 모집할 수 있으며, 내년 4월1일 주거환경정비법이 개정되고 난 뒤에는 조합원의 지위양도도 금지된다.

 분양권 전매제한 시점은 주택공급계약 체결일이다. 청약 접수를 했더라도 투기과열지구로 지정된 이후에 공급계약을 체결한 경우라면 전매제한의 적용을 받는다.

 투기과열지구 지정 전에 주택을 분양받거나 분양권을 전매받은 자는 분양권을 1회에 한해 전매할 수 있다. 다만 분양권을 투기과열지구 지정 후에 전매받은 자는 주택의 소유권 이전등기시까지 분양권을 전매할 수 없다.

 대신 세대원의 근무, 질병치료, 취학, 결혼으로 인해 세대원 전원이 다른 주택건설지역으로 이전하는 경우와 상속에 의해 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우, 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하는 경우에는 전매가 허용된다.

 ◇투기과열지구 지정 과정 및 울산 파장

 투기과열지구 지정 전에 시·도지사와의 협의를 거치기로 한 부분에서 상당한 논란이 예상된다.

 울산시로서는 투기과열지구 지정이 지역 경제 활성화에 악영향을 미칠 것이라는 불을 보듯 뻔한 사실 앞에서 반대의견을 제시하겠지만, 정부가 거시적인 차원에서 다른 시·도와 함께 지정을 추진한다면 울산만 제외시켜 달라는 명분을 찾기는 힘들 것으로 보인다. 지역내 부동산업계와 투자자들도 당연히 반발할 것으로 예상된다.

 투기과열지구로 지정되면 서민들에게는 내집마련의 기회가 넓어지겠지만 우선 현재 울산지역내 곳곳에서 추진중인 재건축아파트는 공정 80% 시점부터 입주자를 모집해야 하고 조합원 지위양도도 금지되기 때문에 분양열기가 크게 떨어지기 마련이다. 일반 민영아파트에서는 전매제한으로 청약열기는 크게 떨어지고 특히 외곽지역에는 미분양이 속출할 가능성이 높다.

 건축업계 관계자들은 "올들어 건축경기가 최악을 맞고 있는 상황에서 투기과열지구까지 지정되면 건축경기는 돌이킬 수 없을 만큼 추락할 것"이라고 우려했다. 이재명기자 jmlee@ksilbo.co.kr

 

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