시, 부동산투기 예방 ‘입주승인 반려처분’소송 패소후
개정 혁신도시법 근거로 ‘양도신고위반’ 과태료 부과
세영이노, 10억대 회사 존망 걸린 ‘과태료 취소’ 소송
울산시도 패소땐 거액의 손해배상소송에 휘말릴 위기
시 “입주시점”-세영 “소급부당” 주장…적용시점 쟁점
약 1800억원의 사업비가 들어간 울산혁신도시 산·학·연클러스터지구내 지식산업센터 조성·분양사업 관련, 울산시와 세영이노세븐측의 법적 다툼이 2라운드로 넘어갔다. ‘입주승인 신청 반려처분 취소 청구’ 소송에서 패소한 울산시가 양도신고 위반으로 과태료를 부과하면서다. 과태료는 최대 10억원에 그치지만, 세영이노비즈측은 회사의 존망이, 울산시는 거액의 손배소송을 당할 위기라는 점에서 치열한 공방이 예상된다.
◇절체절명의 2차 공방전
30일 울산시에 따르면 서울중앙지법에서 울산시를 상대로 ‘세영이노세븐 지식산업센터 양도신고 위반 과태료 부가 처분 취소’ 소송이 진행되고 있다. 문제의 발단은 산업용지에 부동산 투기 세력을 막겠다는 취지에서 정부가 ‘혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법’(이하 혁신도시법)을 개정하면서다.
세영이노비즈(이하 세영)는 2014년 6월27일 LH로부터 울산혁신도시 클러스터 7부지(1만6231㎡)를 사들였다. 세영은 해당부지에 연면적 12만2205㎡, 지하 3층, 지상 11층 규모(사무실 등 680호)의 지식산업센터를 짓는다는 계획을 세워 2015년 7월27일 중구청에 건축허가를 받았다. 이어 2016년 8월 지식산업센터 입주업체 모집승인(분양)을 중구청에서 받아 분양을 시작했다. 그해 11월 착공했고, 2018년 10월1일 사용(준공) 승인을 받았다. 부지 매입비 122억원, 공사비 1200억원, 부대비용 등을 포함해 총사업비는 1800억원(부가세 제외)이 들어갔다.
순항하던 사업은 울산시가 세영의 분양이 위법이라고 판단하면서 고비를 맞게 된다. 핵심은 ‘시세차익’이다. 혁신도시법에 따라 산·학·연 클러스터 부지내 부동산을 거래하려면 시·도지사에 양도와 입주 신청서를 제출해 승인을 받아야 한다.
양도신청서는 사업자(세영)가, 입주신청서는 매입자(수분양자)가 내야 한다. 양도 신고서에는 양도 면적과 매입가격 기입이 필수인데 세영은 양도가격(건물 감정가액 제외)으로 3.3㎡당 800만원 수준(매출총액 대비 건물가격을 뺀 금액)을 적었다. 시는 개정 혁신도시법을 근거로 이 800만원의 양도가격을 위법으로 봤다.
◇입주시점 적용 VS 소급적용 부당
개정 혁신도시법에는 양도가격을 취득 당시 가격에 물가상승률, 취득세 등을 더한, 즉 부지매입 원가를 초과할 수 없도록 규정하고 있다. 산업용지에 대한 부동산 투자로 시세차익을 남길 수 없도록 한 것.
시가 분석한 부지원가는 3.3㎡ 300만원 정도다. 시는 세영의 시세차익이 크다며 지난해 3월 양도와 입주신청을 모두 반려했다.
이에 분양자들이 반발하며, 시를 상대로 ‘입주승인 반려 처분’ 소송을 제기했다. 울산지법은 세영이노세븐 분양자들의 손을 들어줬다. 양도신고와 입주승인은 별개의 행정행위로, 양도신고에 하자가 있더라도 입주승인을 반려하면 안된다는 취지였다.
시는 항소를 포기했지만 부동산 시세차익과 직결된 양도신고 미비로 과태료를 물렸다. 1호당 100만원씩이다. 680호로 6억8000만원에 달한다. 1회에 이행하지 않으면, 2회 150만원, 3회 300만원까지 가산금이 붙는다.
시는 과태로 부과 대상으로 주채권자인 아시아신탁을 선택했다. 아시아신탁은 이에 불복, 서울중앙지법에 과태로 부가 처분 취소 소송을 냈다.
재판의 쟁점은 법 적용 시점이다. 세영을 비롯한 3개 사업자가 산·학·연클러스터를 매입한 시점은 2014년 6월이다. 법 개정 시점보다 앞섰다.
세영측은 혁신도시법이 개정되기 전에 지식산업센터 사업을 위해 부지를 매입했으니, 법 소급 적용대상이 아니라는 것이다.
반면 시는 법 적용시점이 세영이 땅을 LH로부터 매입한 시점이 아닌, 세영으로부터 센터를 매입한 수분양자가 입주하는 시점에 맞춰야 한다고 주장하고 있다. 일단 국토부는 유권해석을 통해 시가 맞다고 판단했다.
법 개정전에는 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률(이하 산집법)을 준용하도록 명시돼 있다. ‘산집법’을 적용하면 공장(사무실) 용도는 입주 시점부터 5년간 시세차익이 있는 매매 및 양도는 금지하고 있다.
울산시 관계자는 “혁신도시법 개정 취지는 투기를 차단하고, 사업시행자에게 조성 원가로 토지를 공급해 혁신도시에 거주하는 다수에게 저렴하게 시설을 공급해 지역의 성장거점이 될 수 있도록 하는 것”이라며 “입법 취지를 무용지물로 만들어 버린, 세영측의 양도신고 미이행 위반행위는 내용의 정도가 중대하고 다수의 입주자에게 미치는 피해가 크다”고 밝혔다.
세영 측은 “부지매입 당시, 투자자들은 2년 뒤에나 있을 혁신도시법 개정을 전혀 예측할 수 없었다”며 “만약 법 개정 사실을 예견할 수 있었다면 부지를 매입하지 않았다. 울산시의 주장은 합리적이다 않다”고 맞섰다.
최창환기자 cchoi@ksilbo.co.kr