황경욱 연구팀 한국감정원 발표
산업구조 변화·고령화 등 고려
제조업 중심의 산업구조 탈피
장기 주거발전계획 수립 제언
이에 울산은 제조업 중심의 산업구조에서 탈피해 장기적인 주거수요 측정을 통한 주거종합계획을 수립해야한다는 제언이다.
17일 한국감정원 부동산연구원의 2020년 정기간행물 7월호에 게재한 ‘조선업 경기 변동이 울산 매매가격에 미치는 영향 분석(저자 황경욱·정동준)’에 따르면 조선업황 침체가 울산 아파트 매매가 하락으로 이어지고 있다.
이번 연구는 울산 아파트 매매가격 결정요인을 분석하기 위해 아파트 시장 관련 변수들과 거시경제변수 및 지역경제변수들로 구성된 8개의 변수로 벡터오차수정모형(VECM)에 의한 파급효과를 분석했다. 데이터는 월간 자료로 지난 2009년 8월부터 2019년 7월까지 조선업황지수 등을 활용했다.
분석 결과 아파트 매매가격에는 그 자체의 고유 특성이 산업경기보다 더 큰 영향을 미치고 있으나, 산업경기지수를 통해 보면 조선업황 침체가 울산 전체의 실업률 증가를 이끌고 있다. 이는 결과적으로 울산의 인구감소와 더불어 울산지역 아파트 매매가격 하락으로 이어졌다. 특히 울산과 같은 지역성이 강한 산업도시의 아파트 시장은 인구유출 등의 요인으로 급격한 냉각시장이 지속됐고, 큰폭의 아파트 매매가 하락과 동시에 지역경제 또한 침체가 가속화됐다.
이에 정부는 도시의 위기상황을 고려한 도시관리 정책의 모색이 필요하며, 울산시는 울산도시기본계획 타당성 검토가 필요하다는 제언이다.
특히 2025년과 2030년도 목표계획인구 145만명과 150만명 인구를 수정해 균형잡힌 도시기능 대비와 함께 제조업 중심의 산업구조를 탈피한 장기발전계획 수립이 요구되고 있다.
세부적으로는 울산의 ‘2030주거종합계획’ 수립에 있어 통계청의 장래추계인구 2025년 111만명, 2035년 107만명, 65세 이상 고령화 구성비 2025년 17.3%, 2035년 28.2% 등을 토대로 주거수요 추정에 대한 체계적인 활용과 이에 대한 선제적 대응 정책 수립의 필요성이 제기됐다.
저자 황경욱(영산대 부동산학과 박사과정 수료)씨는 “조선업황의 침체가 울산 실업률 증가와 인구감소, 결국에는 아파트 매매가격 하락으로 이어지고 있다”며 “울산 산업구조의 변화와 고령화 등을 고려한 도시기본계획 및 주거종합계획을 수립해야 할 것”이라고 말했다. 이우사기자 woosa@ksilbo.co.kr