특히 삼산·달동에 최신시설로 신축되는 수많은 모텔과 여관에 밀려 나날이 적자만 늘어난다고 하소연하는 업주들이 많다. 여관 뿐만 새로 지어진 원룸들도 구식 여관의 수익성을 악화시켜왔다.
그러나 현재 낡은 여관들이 위치하고 있는 지역은 대부분이 상업용 시설이 밀집된 지역이고, 교통 또한 그리 나쁘지 않아 상권이용이 편리한 것이 장점이다.
따라서 이러한 낡은 여관을 리모델링해 주거용 시설로 용도전환 할 경우 부가가치가 높아지는 경우가 많다.
이런 점에서 주거용으로 용도전환하기 가장 수월하고 임대용 건물로 활용하기 좋은 것이 중소규모의 여관 또는 여인숙이다.
최근 울산지법 경매에 나온 여관매물들은 감정가 대비 70%선 전후로 낙찰되는데, 이는 중개업소를 통한 거래보다 약 30%정도 싸게 살 수 있는 기회다.
혼자 투자하기에 부담이 되는 큰 건물보다는 연면적 100~200평정도가 적당하다. 연면적 100~200평 정도인 여관을 리모델링하면 미니 주방과 화장실을 갖춘 4~5평 규모의 원룸이나 코쿤하우스를 15~20개를 만들 수 있다.
이 때 리모델링 비용은 개보수의 비용과 마감재 등의 질에 따라 다르지만 평당 50만~100만원 선이면 충분하다. 지역 및 입지분석에 따라 원룸형 수요보다 비즈니스맨을 위한 시설이 필요하면 개보수 비용을 크게 줄일 수 있다.
또한 보증금이 부담되는 입주자가 의외로 많다는 사실을 염두에 두어 약간의 자금여유가 있다면 100% 월세로 돌려 3, 6, 12개월 단위로 월세를 선불로 받고 임대하는 것이 주인 입장에서는 수익성이 나을 것이다.
사무실 밀집지역이나 유흥업에 종사하는 사람들은 장기 주거용이 아니라 한달 또는 몇 달만 필요한 경우가 많아 여관식 임대를 겸한다면 수익성은 충분할 것이다. 이재명기자 jmlee@ksilbo.co.kr