도심지 저개발지에 대한 단순한 개발차원이라는 울산시의 입안취지에 대해 시민 및 전문가들은 용도변경이 가져올 기대이익이 다수인이 아닌 특정인에게 집중돼 특혜성 소지가 높다고 목소리를 높이고 있다.
□현황
시는 한화종합화학사택 부지 1만7천평과 임야 등 2만3천평을 보전용지(옛 자연녹지)에서 주거용지로 바꾸는 토지이용계획변경안을 마련, 시의회 의견청취 절차를 밟고 있다.
한화사택 부지는 상반기 건교부 중앙도시계획위 심의를 거쳐 확정되면 지난 62년 울산시 승격과 더불어 자연녹지로 지정된 이후 40년년만에 해제 수순을 밟게 된다.
□울산시 입장
울산시는 시가지 주변의 주택이 들어선 곳 가운데 한화사택 일대만 유일하게 보전용지로 묶여 있어 이번 변경안은 기존 시가화지역에 대한 재개발적 성격이 크다는 입장이다.
62년 한화사택 건립 당시 울산 시가지는 물론 무거동 일대가 대부분 전·답 등 농경지 였는데 지금은 모두 주거 또는 상업용지로 개발되고 유일하게 미개발지로 방치되고 있다는 주장이다.
울산지역 주요 아파트단지들이 건축 18년만에 재개발에 들어간데다 기업체의 사택이 들어섰던 남구 옥동 효성사택, 한비사택(현 삼성정밀화학) 등도 오래전에 주거단지로 개발돼 자연스런 시가화 과정이라고 보고 있다.
이 회사 소유의 일부 임야 포함과 관련, 주거지 윗쪽에 도시계획도로 개설이 계획돼 있어 비탈면을 법면처리하면 결국 기존의 택지부분만 풀리는 꼴이라고 덧붙였다.
□특혜 시비부분
남산을 비롯해 시가지 주변의 자연녹지는 이미 개별법 및 도시계획법으로 개발행위가 엄격히 제한되고 있어 유독 특정업체만 도시계획상의 혜택을 누려야할 만큼 공익적 기능이 크지 않다는 지적이다.
특히 도시계획이 불특정 다수의 주민들에 대한 고른 혜택이 아닌 특정 지주와 회사에 대한 용도변경으로 비춰질 수 있는 개연성을 안고 있어 특혜성 논란을 일으킬 요건을 상당부분 충족시키고 있다.
현재 사택부지 1만7천평을 주거지로 바꿀 경우 2001년기준말 기준 공시지가 평당 51만원을 적용하더라도 시가총액이 86억7천만원에서 340억원대를 넘어서 이같은 의혹을 뒷받침하고 있다.
무엇보다 민선2기 지방정부 임기만료 시점에서 소수인을 위한 석연찮은 도시계획이 꼬리를 물어 온 것도 의혹의 꼬리표를 떼지 못하는 요인으로 작용하고 있다.
□전망
울산시가 도시계획 절차를 마치면 건폐율과 용적률이 현재 20%와 100%에서 50~60%와 150~300%까지 높아져 대형 아파트 신축도 가능해 지는 등 "금싸라기" 땅으로 바뀌게 된다.
시는 한화종합화학이 IMF이후 부도와 인수 등 우여곡절을 겪은데다 유화업체여서 대규모 아파트 건립 가능성은 낮다고 판단하고 있으나 각종 개발행위 제한에서 자유로워진 토지소유자의 개발행위가 폭증하고 있다는 점을 감안하면 향후 특혜시비에서 벗어나기는 어려울 것으로 전망된다. 김창식기자 goodgo@ksilbo.co.kr