(4)북구 매곡·송정 집값 상승…진장·명촌 공실 증가
작년 1만77명 인구 순유입
송정지구 마이너스피 회복
추가적 가격 상승세 이어져
외부 투자세력도 몰려들어
진장·명촌 일원 침체 계속
주요상권 공실률 20% 넘어
울산 북구지역은 지난해 1만명 이상의 인구가 순유입되면서 주택 실거주자들의 수요가 많아진게 특징이다. 지난해 말부터 중·남구에 이어 순차적으로 외부 투자세력이 유입되면서 송정동과 매곡동 아파트 중심으로 가파른 가격 상승세를 보이고 있다. 송정지구 내 신규 아파트 분양 당시 붙었던 ‘마이너스 피’가 회복되고, 이들 신축 아파트를 중심으로 북구지역 주택시장의 추가적인 상승세가 이어지고 있다.
◇송정지구 ‘마이너스 피’ 사라져
23일 한국감정원의 주택가격동향에 따르면 지난해 북구 아파트 매매가격 변동률은 전년대비 5.45%로 울산전체 평균(3.67%)뿐만 아니라 구·군 중에서도 가장 높은 수준이었다. 그러나 최근 아파트 매매가격 변동률을 보면 북구는 지난 11월 0.46%, 12월 0.70%, 1월 0.85%로 울산에서 남구 다음으로 높은 상승률을 보이고 있다.
특히 북구 송정동과 매곡동 아파트 가격이 최근 북구지역 주택시장의 전반적인 상승세를 이끌고 있다. 울산송정호반베르디움(2018년 12월 준공) 84.97㎡의 실거래가는 최근 6개월 사이 3000만원 가량 상승했다. 지난해 8~9월 거래가격은 3억7000만~3억8000만원선이었으나, 지난해 말부터 올해까지 거래된 3건은 모두 4억원 이상을 기록했다. 북구 부동산 관계자는 “지난해까지만 해도 송정지구 내 신축 아파트에 평균 3000만~4000만원 가량의 마이너스 피가 붙었지만, 지금은 거의 사라진 상황”이라고 말했다.
입주 5년 내외 매곡동 아파트들의 가격 상승세도 두드러지고 있다. 한국감정원 부동산테크에 따르면 오토밸리로효성해링턴플레이스(13.94%), 매곡푸르지오2차(13.73%), 드림인시티에일린의뜰2차(9.87%) 등 매곡동 3개 아파트 매매가격이 북구 지역에서 연간상승률이 가장 높은 것으로 집계됐다.
◇인구 증가에 외부 투자세력 유입
북구 주택시장이 살아나고 있는 것은 지난해 송정지구 내 신축 아파트 입주가 대거 시작되며 인구 유입이 늘어났기 때문이다. 통계청의 국내인구이동통계에 따르면 지난해 울산인구는 총 1만172명 순유출 됐지만, 북구는 1만77명 순유입됐다. 북구의 순유입율은 4.8%로, 지난해 전국 시·군·구별 순유입률 상위 6위 지역에 해당된다.
이 시기 송정지구 내 한양수자인(2019년 1월), 반도유보라아이파크(2019년 3월), 금강펜테리움그린테라스1차(2019년 6월), 지웰푸르지오(2019년 9월) 등의 입주시기와 겹쳐 북구지역 인구가 증가한 것이다. 울산 남구와 중구지역 신축 아파트에 몰렸던 외부 투자세력들도 지난해 말부터 북구에 유입되기 시작했다.
이용걸 울산공인중개사협회 북구지회장은 “지난해까지 북구에서 자체적으로 소화하는 물량이 100%였다면, 올 초부터 남구와 중구를 거쳐 넘어온 외부 투자세력의 비중이 전체의 20% 가량을 차지하고 있다”며 “남구와 비교해 비중이 크진 않지만, 신축 아파트가 포진한 송정지구와 매곡동 쪽에 투자가 집중되고 있다”고 말했다.
◇진장·명촌동 상권 공실률 20%대
울산의 경기침체가 지속되면서 북구지역 진장·명촌동 등 주요상권의 공실률은 지속적으로 증가하고 있는 추세다.
코시스(KOSIS) 국가통계포털에 따르면 지난해 울산북구 중대형 상가 공실률은 1분기 12.3%, 2·3분기 17.2%, 4분기 14.1% 등으로 평균 15% 가량을 유지하고 있다. 하지만 업계에서는 통계에 잡히지 않는 복합상가 및 영세한 규모의 상가들까지 포함하면 북구지역 주요상권의 공실률이 20%를 넘어선 것으로 파악하고 있다.
명촌동 1층 상가 170㎡(50여평) 기준 평균 5000만원대였던 권리금은 현재 절반 이상으로 떨어진 것으로 알려졌다. 또 거래 자체가 줄어들면서 권리금을 회수하지 못하고 철수하는 상가들도 증가하고 있다.
이용걸 북구지회장은 “도로를 끼고 있는 목좋은 상가의 경우 경기가 좋을 때 권리금이 1억원 가까이 형성됐지만 지금은 반토막 났다”며 “특히 권리금이 3000만원 이하인 상가들의 경우 지금 권리금뿐만 아니라 시설비도 못 건지는 경우가 많다”고 말했다.
이우사기자 woosa@ksilbo.co.kr