법무부는 전체 상가 80%를 기준으로 지난달 8일 입법 예고된 상가건물임대차보호법시행령에 대한 여론수렴 과정을 거쳐 보호 범위를 90%로 확대키로 하는 시행령안을 마련했다고 밝혔다. 이에 따라 서울지역의 경우는 합산 보증금(월세를 환산하여 기존 보증금에 합산하여 계산한 보증금) 2억4천만원, 수도권 과밀억제 권역은 1억9천만원, 기타 광역시(군지역 제외) 지역은 1억5천만원, 기타 지역은 1억4천만원 이하면 우선순위를 확보하였을 경우 보증금을 변제받을 수 있게 된다.
그동안 상가 건물주의 횡포에 대해서 영세한 입주 상인들이 아무런 대항도 할 수 없었다는 점에서 보면 위 법의 제정 및 시행은 환영받아 마땅한 일이다. 그러나 한편으로 위 법의 제정 및 시행과정이 졸속으로 이루어진 면이 있을 뿐만 아니라 그 내용도 문제가 있다는 점에서 몇 가지 아쉬움이 남는다.
우선 입법예고된 상가건물임대차보호법시행령은 단순보증금액만을 기준으로 하는 합산보증금으로 모법인 상가건물임대차보호법의 적용범위를 정하고 있다. 그러나 상가건물 임대차 보증금 규모는 임대목적물의 소재 지역과 임대 목적물의 면적에 따라 결정되게 되는 것이 일반적이라고 해야 할 것이라는 점에서 위 조항의 부적절성을 주장하는 견해가 있다. 왜냐하면 면적이 크면 보증금과 월세도 많게 돼 임대인으로서는 합산보증금이 모법의 적용범위를 넘을 정도의 면적단위로 해서만 상가를 임대하려 할 것이기 때문이다. 그 결과 소규모 면적의 상가임차는 점차 더욱 어렵게 될 것이다. 현실적으로도 지방의 경우는 적은 평수의 임대는 거의 없고 큰 평수의 임대가 성행하고 있는 실정인 것이다. 따라서 단순보증금액만을 기준으로 그 적용범위를 정할 것이 아니라 임대면적의 평당 혹은 평방미터당 합산보증금 규모 여하에 따라 법의 적용범위를 설정하는 것이 보다 합리적이라는 견해는 경청할 만한 것이다.
더구나 입법예고된 시행령은 보증금의 증액청구 인상 상한율을 연 12%로 정하고 있는 바 이는 현실을 무시한 너무 높은 상한율일 뿐만 아니라 그 부작용을 생각하지 못한 입법이라고 본다. 비록 주택임대차보호법상의 일반 주택의 전환산정율 연 14%보다는 낮은 상한율이기는 하지만 상가의 경우 월세부담이 일반 주택보다 훨씬 크다는 점에서 보면 단순히 일반 주택의 전환산정율보다 낮다는 것만으로는 부족하다. 더구나 상가건물임대차보호법의 적용을 받아 임차인이 5년 동안은 계약갱신을 요구할 수 있다고는 하나 1년 단위로 임대차기간을 정한 상가건물임대차에서 1년 경과후에 임차인의 요구로 임대기간이 갱신되면서 월임료 또는 보증금이 12% 인상되어 결과적으로 합산 보증금액이 위 법의 적용범위를 넘어서게 되는 경우에는 그때부터는 위 법의 보호대상에서 제외돼 결국 어떤 경우에는 상가건물임대차가 법의 적용을 받는 기간이 결과적으로 1년에 불과하게 되는 문제점이 생기므로 최초 위 법의 적용을 받는 상가의 경우는 계속하여 위 법의 적용범위내에 편입시켜야 한다는 지적이 있다.
한편 각종 보도에 의하면 현재 위 법의 시행을 앞두고 법취지와 내용을 오해한 많은 상가 주인들이 미리 상가 임대료를 인상하였거나 인상하려고 하여 이로 인한 마찰이 곳곳에서 발생하고 있고, 소액상가보증금 우선변제규정에 반발하여 은행들은 대상 상가건물에 추가 담보를 요구하거나 대출 한도를 줄이려는 움직임을 보이고 있다고 한다. 이는 결국 위 법의 최초 의도와는 달리 영세상인들의 경제적 안정이 위협을 받고 국민경제가 위축되는 부작용이 발생되고 있다는 것이다.
따라서 문제에 대한 관점을 좀더 다각화시켜 유연하게 접근할 필요가 있다고 본다. 즉 위와 같은 부작용의 발생현황 및 잠재가능성을 제도 시행과정에서 생기는 과도기적 상황에 불과한 것이라 과소평가하고 말 것이 아니라 그 부작용을 최소화시키려는 정부당국의 행정적 노력과 추가 입법을 통한 제도보완이 절실히 필요한 부분으로 보고 다양한 관점에서 좀 더 신중한 접근을 하자는 것이다. 더불어 국민들도 위 제도의 시행에 대하여 올바른 인식을 하여야 할 것이고 성공적인 정착을 위하여 협조하는 자세를 가져야 할 것이다.