일반인들은 여전히 주택에 대부분의 자산이 묶여 있다. 또한 그것은 순자산이라기보다 절반은 대출로서 마련된 것이기에 리스크는 더욱 크다.
만일 3억원 하는 집을 갖기 위해 2억원을 빌린다고 가정하고, 만기 일시상환이라는 예를 적용해 보자.
연 6% 정도의 이자를 부담하면서 10~15년 지나 모두 갚았다면 그 집을 산 가격은 결국 3억원이 아니라 4억5000만~5억원 정도 된다.
이자부담률 6%+물가상승률 4% 만을 계산해도 매년 구입한 주택이 10%씩 15년간 상승한다면 본전이 되는 셈이다. (유지비, 세금 등을 포함한다면 이를 훨씬 웃돈다)
그리고 나이가 들어 역모기지를 이용한다 하더라도 그때의 시세가 만족할 만한 수준일 지는 누구도 장담할 수 없다.
지금의 30, 40대가 역모기지를 이용하는 2030~2040년은 인구분포도상 베이비붐 세대가 지나고 가장 적은 수의 30, 40대가 포진하는 시점이다.
결국 그 세대가 주택구입의 대부분을 차지하는 세대라면 어차피 절대적인 소비물량이 줄어드는 시점, 결국 가까이에 있는 일본이 그 시기가 도래되는 몇년 전부터 급격한 침체기를 맞이했듯이 주택가격의 폭락이 예상되는 지점이 인구분포도에서도 나타난다.
대부분의 자산을 투자한 주택(부동산)이 가장 자산가치를 상실하는 지점이 될 수도 있는 것이다.
"우리나라 부동산에 거품이 있다고 생각하세요?" 만나는 사람(약 500명)마다 이같은 질문을 드려보니 신기하게도 100% 모두 "네" 하고 고개를 끄덕인다.
30, 40대는 우리 인생에서 가장 활동기이고, 그런 만큼 재테크에서 개인 자산에서의 성과를 올려야 할 시기도 이때이다. 염려스러운 것은 이 시기에 많은 수입이 빌린 돈의 이자로, 주택으로 유입됨으로써 투자의 기회를 상실하는 것이다.
기회비용이란 하나의 선택은 결국 다른 것을 포기하는 비용이다. 우리가 집을 갖는다는 것. 그것의 의미는 뭘까?
내 집을 갖지 말자는 것이 아니라 무리한 주택구입으로 인해 모든 자산의 균형이 무너지는 수준이라면 이 기회에 한번 신중히 고민해 봐야 할 것이다.
조양화의 재무컨설팅 마루에셋 교육본부장