건물 주인의 입장에서도 걱정거리가 없는 것은 아니다. 소유한 건물로 큰 돈을 벌어보겠다는 사람도 물론 있겠지만 대다수 건물주인은 투자금액에 대한 이자비용을 회수할 수 있을 것인지, 세월이 흘러감에 따라 자연히 감모되는 감가상각비 정도는 건질 수 있을 것인지가 관심사항이다. 따라서 임대차계약이라도 원만히 지속될 수 있다면 하는 소박한 생각을 가진 사람도 의외로 많은 것이 현실이다.
임대인이나 임차인 모두 투자금액 대비 적정 수익이 보장될 수 있는 금액으로 임대료가 형성되는 것이 바람직한 현상이다. 그런데 적정 기반에 올라서서 사업이 순조롭게 진행될 즈음에 터무니없는 금액의 임대료 인상이라는 상황이 벌어지면 양 당사자 사이에 다툼이 일어날 수 있다.
임대료 인상에 따른 마찰을 최소화하기 위해서 상가건물 임대차보호법에서는 임대료 등의 인상률을 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못하도록 규정하고 있다. 다시 말해 보증금 5천만원, 월세 200만원의 임대차계약이라고 한다면 보증금은 450만원, 월세는 18만원이 인상할 수 있는 한도이다.
따라서 상가건물 임대차보호법 적용을 받는 임대차계약이라고 한다면 법에서 정한 비율 이상의 인상은 무효이기에 세입자로서는 임대료 인상이라는 걱정거리에서 벗어날 수 있다.
한편, 저금리 시대에 건물 주인들은 임대보증금 보다는 월세 받기를 더 선호하는 경향이 있다. 이 부분에 있어서도 법에서는 당초에 임대보증금으로 계약한 것을 월세로 전환하고자 할 경우에는 연 1할5푼 범위 내로 제한하고 있다.
즉, 임대보증금 1000만원을 월세로 전환하고자 한다면 월 12만5000원의 차임을 한도로 계약을 맺으면 되는 것이다.
임대차 보호법의 취지에 따른 공정거래위원회 시정권고조치의 예를 보면 임대차 계약은 우월한 지위에 있는 임대인의 권리를 강화·확대하고 열악한 지위에 있는 임차인에게 부당한 의무를 지우는 불공정 약관이라고 판단, 임차인의 권리를 배제한 부당한 계약 조항은 약관법상 무효에 해당 된다는 시정권고조치를 취한 바가 있다.
임차인은 무리한 임대료 인상에 대한 법적 보호 장치를 적극적으로 활용하는 지혜가 필요하다.
김종희 소상공인진흥원 울산센터장