시세차익의 60%대 양도세
2~5년간 실거주 의무
높은 프리미엄 등 부담 작용
거래시 내야 하는 양도세가 60%에 달하고, 실거주 의무가 여전히 남아있어 당장 시장 활성화로 이어지지 않는 상황이다.
17일 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 전매제한 완화 이후에도 울산 아파트 분양·입주권 시장에서는 이렇다 할 거래량 증가가 나타나지 않고 있다.
울산 아파트 분양권 거래량은 3월 174건이었는데 지난달에는 146건(17일 기준)에 그쳤다. 아직 신고 기한이 남아있긴 하지만 거래량에 큰 변화는 없는 상황이다.
앞서 1분기 울산지역 분양입주권 거래량이 대폭 증가했다. 올해 입주 예정 아파트 가운데 저렴한 가격의 급매물이 쏟아지면서 일시적으로 거래량이 폭증한 것이다.
올해 1분기 울산 분양권 거래건수는 483건으로, 전분기(222건) 대비 두 배 이상 많았다. 1년 전 같은 기간(163건)과 비교하면 세 배가량 많은 수준이다.
이처럼 신규 입주 아파트에 대한 수요가 증가하는 가운데 4월7일 전매제한까지 완화되면서 거래가 활성화될 것이라는 전망도 나왔다.
특히 지난해 8월 분양됐던 율동지구 한신더휴 분양권 거래가 가능해지면서 부동산 업계의 관심이 쏠렸다. 해당 단지는 공공택지 분양가 상한제 적용 지역으로 분양가격이 비교적 낮게 책정됐고, 프리미엄(웃돈)도 크게 오르지 않았다. 지난달 거래된 12건 가운데 전용면적 84㎡ 기준 최저가격은 3억6000만원, 최고가격은 4억2000만원 수준이다.
이처럼 분양권에 대한 규제를 대폭 완화하며 울산의 아파트 분양권이 시장에 나오기 시작했지만 거래량은 미미하다. 전매는 가능해졌지만 실거주 의무 폐지 등 후속조치가 이뤄지지 않은 데다 실거주 희망자가 많고 높은 양도세 부담, 프리미엄(웃돈) 등이 이유로 꼽힌다.
현행법상 공공택지와 민간택지 등 분양가상한제가 적용되는 일부 단지의 경우 2~5년간의 실거주 의무가 있어 전매를 하더라도 실거주하지 않으면 법 위반으로 처벌받는다. 이에 정부는 실거주 의무 폐지를 위한 주택법 개정안을 지난 2월 발의했지만, 아직 국회의 문턱을 넘지 못하고 있다.
높은 양도세도 여전히 부담이다. 분양권의 경우 계약일로부터 1년 미만 보유는 시세차익의 70%, 그 외 경우는 60%의 세율로 양도소득세를 내야 한다. 정부는 양도세 부담을 줄이기 위해 단기 양도세율을 보유기간 1년 미만은 45%, 1년 이상일 경우 양도세를 폐지하는 방향으로 관련법 개정을 추진하고 있지만 이 역시 여야 간 견해차가 큰 상황이다.
또 번영로 센트리지, 문수로대공원 에일린의 뜰, 더샵 번영센트로 등의 일부 매물은 웃돈이 1억원을 넘어서는 등 진입장벽이 높은 편이다.
중구지역의 한 공인중개사는 “센트리지의 경우 중·고층 매물은 프리미엄이 1억원 후반까지 형성돼 있다”면서 “매수 문의는 종종 있지만, 계약까지 이어지는 거래는 많지 않다. 일부 매도자들이 프리미엄을 높여서 다시 매물을 내놓기도 하다보니, 매수자들이 선뜻 계약하기 힘들어 보인다”고 설명했다. 석현주기자 hyunju021@ksilbo.co.kr