서울·부산 등 과열 양상에 LTV·DTI 규제강화 움직임
서울·부산 등 과열 양상에
LTV·DTI 규제강화 움직임
울산 주택가격 하락세 지속
일률 적용땐 시장침체 가속
지역별 맞춤형 대책 마련을
새 정부가 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제에 나서기로 하면서 하방압력이 강화되고 있는 울산 부동산 시장에 암운이 드리우고 있다.
조선 등 지역 주력산업 부진여파로 주택 가격하락, 상업용 부동산 공실 증가 등 부동산 시장의 충격파가 여전한 가운데 LTV 규제 강화는 분양시장에 찬물을 끼얹는 등 부동산 시장 침체를 더욱 악화시킬 소지를 안고 있다. 다만, 가파른 오름세를 보이고 있는 가계부채 증가세는 한풀 꺾일 것으로 전망된다.
◇울산·경남·경북 ‘충격파’
새 정부 출범 이후 서울을 비롯한 수도권 부동산 시장 활황세로 가계부채 오름세까지 나타나자 청와대, 금감원, 기획재정부 등 정부 내부에서 전방위적인 LTV·DTI 규제 개편 강화 논의가 본격화되고 있다.
LTV는 주택을 담보로 대출받을 때 적용하는 담보가치(주택가격) 대비 대출한도를, DTI는 소득을 기준으로 대출을 받을 수 있는 한도를 정한 비율을 뜻한다.
부동산114 통계에 따르면 서울 아파트 가격(2일 기준)은 작년 말 대비 2.04% 상승, 17개 시·도 가운데 최고 상승률을 기록했다. 부산의 아파트값 상승률은 1.66%, 세종시 1.35%에 달했다.
반면, 주력산업 침체로 조정기에 들어간 울산(-0.09%)을 비롯한 경남(-0.76%)과 경북(-0.68%), 충북(-0.55%), 충남(-0.4%) 등 5개 시·도의 아파트 가격은 하락해 부동산 시장이 침체국면에서 벗어나지 못하고 있다.
울산의 주택가격은 1월 -0.12%, 2월 -0.06%로 2개월 연속 하락한 뒤 3월 0.01%로 소폭 반등하는듯 했으나, 4월 -0.05%, 5월 0.06%로 두달 연속 내렸고, 하락폭도 더 확대됐다.
정부는 이달 중 LTV 강화방안을 발표할 예정이다. LTV·DTI가 지역적 특성을 감안하지 않고 3년전 수준으로 일률적으로 환원될 경우 울산, 경남·경북 등지의 부동산 침체지역은 또한차례 충격파를 받아 하방압력이 더욱 가속화될 것으로 우려된다.
◇울산 가계빚·주택담보대출 급증
정부의 LTV 규제 강화시 가계대출 증가세는 한풀 꺾일 것으로 예상된다. 울산의 가계대출은 2014년 8월 정부의 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)이 각각 70%와 60%로 완화된 이후 시장 활황에 힘입어 매년 급증하고 있다.
울산의 가계부채 증가액은 2012년 1조215억원에서 LTV 규제가 완화된 2014년 한해동안 2조원(1조9206억원)이 불어났다. 2015년에 1조8194억원, 지난해에도 1조9698억원이 각각 증가했다. 가계부채 가운데 주택담보대출도 급증했다. 지역 주택담보대출 증가액은 2013년 6300억원에서 2014년 1조3506억원, 2015년에는 9990억원으로 1조원대에 육박했다. 정부차원의 가계부채 관리가 시행된 지난해에도 가계대출 가운데 주택담보대출이 5337억원에 달했다.
올들어 3월말까지 가계대출 증가액은 3400억원 규모로, 다소 둔화추세를 보이고 있지만, 주택담보대출을 중심으로 꾸준한 증가세를 보이고 있다.
◇지역별 맞춤형 LTV 적용 시급
LTV 규제가 2014년 8월1일 이전 수준으로 환원되면 금융권 대출은 기존 70%에서 대출 방식에 따라 50~70%로 변경된다. 만기 10년 이하 단기대출이나 집값 6억원 초과 중고가 주택은 LTV 규제 비율이 50%로 강화된다.
이 경우 주택 만기가 짧고 중고가 주택을 구입하는 주택담보대출자들은 타격이 예상된다.
특히 10년만기의 짧은 단기 대출이나 6억원 초과 아파트에 대한 대출, 1년 초과 거치식 주택담보대출 등은 대출한도가 크게 감소해 대출에 어려움이 예상된다.
김동연 부총리 겸 기획재정부 장관 후보자는 최근 국회 인사청문회에서 “서울·수도권과 달리 울산·경북·충남 등 일부 지역은 오히려 부동산 가격이 내려가고 있다는 점을 들며 지역별로 규제·지원의 수준을 달리하는 탄력적·맞춤형 대응체계를 구축하겠다”고 밝혔다.
지역 부동산 관계자는 “울산의 부동산 시장의 하방압력이 강화되는 상황에서 LTV를 50%로 환원할 경우 가뜩이나 어려운 부동산 시장이 타격을 받을수 있다”면서 “새 정부의 부동산 정책과 미국의 금리인상 기조 들을 감안, 자금 조달 능력 등을 꼼꼼히 따져 빚내서 무리하게 투자하지 않는게 중요하다”고 조언했다.
김창식기자 goodgo@ksilbo.co.kr