한국은행, 주택시장 상황 평가
주택 공급 적정수준 관리 제언
전세가비율 경매 매각가율 근접
전세보증금 반환보증보험 필요
중장기 주택수급계획 마련해야
이에 따라 지역 주택 공급물량을 중장기적 시계에서 적정 수준으로 관리하는 한편 ‘역전세’ 현상 발생에 대비한 ‘전세보증금 반환 보증보험’ 가입, 고령화 등 인구구조 변화에 중장기 주택계획 등 대응방안이 필요한 것으로 지적됐다.
한국은행 울산본부 기획조사팀 임영주 과장은 11일 ‘최근 울산지역 주택시장 상황 평가’ 보고서를 통해 울산지역 주택매매 가격과 주택거래량의 관계를 바탕으로 주택경기를 판단해 본 결과 2016년 ‘침체진입기’ 국면(제3국면)에 진입한데 이어 2017년부터 현재까지는 ‘침체기’ 국면(제4국면)에 접어들었을 가능성이 있다고 진단했다.
◇주택매매·전월세·분양시장 모두 부진
보고서에 따르면 울산지역 주택시장은 전국에서 부진한 모습을 보이고 있다. 지역 주택가격(한국감정원 기준) 변동률은 2017년 -1.1%로 경남(-1.6%) 다음으로 하락폭이 컸고, 올들어 8월말(누계)까지 -4.0%로 내려 전국에서 가장 큰 하락률을 기록했다. 거래량도 올들어 7월말까지 전년 동기 대비 -33.6%로 전국에서 가장 낙폭이 컸다. 지역 전세가격 하락률도 2017년 -1.0%, 올들어 8월말까지 -5.5%로 전국(-1.4%)에서 가장 폭이 깊었다. 월세가격은 2017년 -0.7%, 올들어 8월말까지 전국(-0.7% 하락)에서 가장 큰 4.2% 하락했다.
분양시장도 싸늘히 식었다. 울산의 아파트 분양물량은 2015(1만2000세대), 2016년(1만세대)에 달하던 것이 주택경기 부진으로 2017년에는 4000세대로 격감했다. 올해 분양 예정물량(8000세대·부동산114 기준) 가운데 현재까지 분양계획을 확정한 물량은 2000여세대에 불과하다. 특히 올들어 7월말까지 임대아파트를 제외하면 아파트 분양실적이 전무한 실정이다.
◇주택경기 부진 요인은 ‘수요부진’과 ‘공급확대’
임 과장은 울산지역 주택경기 부진요인으로 경기 부진 및 인구 순유출 지속, 주택 구매심리 위축, 주택구입 부담 증가 등으로 인한 수요 부진과 공급물량 확대를 꼽았다.
경기위축으로 울산은 2015년 12월부터 올해 7월말까지 32개월째 인구 순유출을 기록, 주택수요 부진의 주요인이 되고 있다. 울산지역의 경기부진 지속이 향후 주택매매가격 전망에 부정적 영향을 미치면서 주택 구입심리까지 위축시키고 있다.
주택구입 비용 부담이 커지고 있는 점도 수요를 제약하는 요인으로 작용하고 있다. 소득대비 주택가격비율(PIR)을 보면 전국은 2013년 5.4에서 올해 상반기 6.1배(+0.7배)로 상승한 반면, 울산지역은 같은기간 4.4→5.5배(+1.1배)로 상승(주택금융공사 자료)했다.
울산지역 주택보급률이 전국 수준을 상회(2016년 기준)하고 있는 상황에서 과거 평균 이상의 주택물량이 공급되고 있다. 울산의 세대수(2017년말)대비 아파트 입주물량(2018~2019년 기준)은 4.1%(전국 3.6%)로 7대 특·광역시 중 가장 높은 수준이다.
◇울산의 주택시장 대응방안
임 과장은 울산의 주택시장 대응 과제로 우선 지역의 주택 초과공급이 주택가격 하락 및 미분양 증가로 이어질 수 있으므로 주택 공급물량을 중장기적 시계에서 적정 수준으로 관리할 필요가 있다고 제시했다.
그는 또 전세 공급이 늘어나 임차인을 구하지 못하거나 전세가가 하락해 임대인의 추가 자금조달이 필요한 ‘역전세’ 현상 발생 가능성에 유의해 ‘전세보증금 반환 보증보험’ 가입을 적극적으로 고려할 필요가 있다고 강조했다. 전세가 비율 (주택매매가대비)이 경매 매각가율(감정가대비 경매가)에 근접함에 따라 전세보증금 상환불이행 우려가 증대되고 있다는 것이다.
임 과장은 베이비붐 세대의 은퇴 후 전출, 고령자의 주택매각 시기 단축 등 고령화의 빠른 진전에 따른 주택시장의 구조적 변화 요인을 감안해 중장기 주택수급 계획을 마련해야 한다고 주장했다.
김창식기자 goodgo@ksilbo.co.kr